Quels statuts pour acheter et revendre des biens immobiliers ?

En quoi consiste l’achat-revente de biens immobiliers ?

Comme son nom l’indique, l’activité d’achat-revente consiste à acheter des biens immobiliers, puis les revendre à court terme afin de réaliser des plus-values. L’activité est réalisée habituellement.

Les biens visés par cette activité sont :

• Appartements, maisons et immeubles déjà construits (neufs ou anciens) :
• Terrains à bâtir ;
• Parts sociales de sociétés immobilières ;
• Fonds de commerce commercial, artisanal ou libéral.

Les biens peuvent être rénovés ou non avant leur revente. Ils peuvent également être vendus en lots. Par exemple, il est possible de vendre séparément le terrain et le bâtiment ou alors de scinder un immeuble en plusieurs lots.

Qui peut devenir marchand de biens ?

Contrairement à la plupart des professions immobilières, l’activité d’achat-revente de biens immobiliers n’est pas réglementée. En effet, l’entrepreneur n’a pas besoin d’avoir un diplôme spécifique pour l’exercer ou d’être un professionnel de l’immobilier. Toutefois, il doit posséder des connaissances avérées dans le domaine de l’immobilier (le marché, les prix pratiqués, les biens qui partent vite, etc.), car l’objectif est d’acheter des biens puis de les revendre afin de réaliser des plus-values.

Ainsi, avant d’acheter un bien, l’entrepreneur doit réaliser des études :

• L’environnement du bien immobilier ;
• Les transports en commun à proximité ;
• L’évolution des prix dans le quartier/ville/région durant les cinq dernières années ;
• Etc.

Par ailleurs, l’activité d’achat-revente de biens immobiliers est incompatible avec certaines professions. il s’agit de :

• Architectes ;
• Notaires ;
• Huissiers de justice ;
• Avocats ;
• Experts-comptables ;
• Commissaires-priseurs ;
• Pharmaciens.

Les différents statuts pour exercer une activité d’achat-revente de biens immobiliers

L’entrepreneur peut exercer son activité en indépendant ou créer une entreprise. Dans ce dernier cas, les statuts juridiques envisageables sont :

• Entreprise individuelle ;
• Auto-entreprise ;
• Sociétés commerciales à plusieurs associés : SAS, SARL, etc.
• Sociétés unipersonnelles : SASU ou EURL ;

Mais si tous ces statuts sont possibles, ils ne sont pas tous adaptés à l’activité.

L’auto-entreprise ou micro-entreprise

Il s’agit d’un régime social et fiscal qui permet à l’entrepreneur individuel ou à l’associé unique d’EURL/SASU de bénéficier de plusieurs allègements, notamment, administratif (les formalités de création consistent à déclarer l’activité à la chambre de commerce et d’industrie), comptable et fiscal.

Toutefois, il confond le patrimoine personnel et professionnel de l’entrepreneur. De ce fait, si l’entreprise connaît des difficultés financières, l’entrepreneur est engagé sur ses biens personnels. Autrement dit, les créanciers professionnels peuvent saisir les biens personnels.

Par ailleurs, le chiffre d’affaires est limité en autoentreprise. Ainsi, si l’activité se développe très vite, l’entrepreneur perd son statut.

L’entreprise individuelle

Depuis le 15 mai 2022, les statuts d’entrepreneur individuel et d’entrepreneur individuel à responsabilité ont fusionné. Ils forment ainsi un statut unique qui sépare de fait le patrimoine personnel de l’entrepreneur de celui de son entreprise.

Toutefois, l’entreprise individuelle est imposée lourdement, même si la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés demeure. De plus, il est impossible de s’associer en entreprise individuelle. De ce fait, si le marchand de biens immobiliers souhaite développer ses activités plus tard en faisant entrer de nouveaux capitaux, ce n’est pas le meilleur statut pour exercer l’activité d’achat revente de biens immobiliers. En effet, il est impossible de s’associer en entreprise individuelle.

La SAS ou société par actions simplifiée

La SAS est une offrant une grande liberté aux actionnaires. En effet, les modalités d’organisation et de fonctionnement de la société sont définies par les statuts (l’entrée de nouveaux actionnaires n’est pas soumise à une procédure d’agrément des autres actionnaires). Par ailleurs, le capital minimal est de 1 €.

Les responsabilités du président (le président général de la société) sont limitées à ses apports et la société est imposée à l’impôt sur les sociétés avec une possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu.

Toutefois, les formalités de création sont contraignantes et coûteuses. De plus, toutes les décisions prises en SAS nécessitent l’accord de l’assemblée générale des actionnaires, limitant ainsi les actions du marchand de biens. Ainsi, la SAS n’est sans doute pas le meilleur statut pour commencer une activité d’achat et revente de biens immobiliers.

La SARL

Comme la SAS, la SARL limite les responsabilités du gérant. En outre, le capital minimum est de 1 €. Toutefois, ce statut est plus encadré par la loi dans son fonctionnement et son organisation. Par ailleurs, les décisions impliquant la vie de la société doivent être approuvées par l’assemblée générale des associés. En outre, l’entrée de nouveaux capitaux est soumise à l’approbation des anciens associés.

La SARL est imposée à l’impôt sur les sociétés sur ses bénéfices, mais il est possible d’opter pour l’impôt sur le revenu pendant une durée maximale de cinq ans.

Avec ses démarches de création contraignantes et coûteuses, la SARL est également peu adaptée pour commencer une activité d’achat et de revente de biens immobiliers.

La SASU

Il s’agit de la version unipersonnelle de la SAS. Elle fonctionne de la même manière que cette dernière, mais l’absence d’actionnaires rend les prises de décisions plus faciles. Ainsi, la responsabilité du président de SASU est limitée à ses apports.

Par ailleurs, si le marchand de biens souhaite s’associer plus tard, il est possible de transformer la SASU en SAS.

Toutefois, si le président perçoit des rémunérations, le montant des cotisations sociales peut être très élevé.

L’EURL

L’EURL est la version unipersonnelle de la SARL et fonctionne exactement comme elle (création, fonctionnement, etc.). Ainsi, la responsabilité du gérant est limitée à ses apports et la société est imposée entre les mains de l’associé unique.

Par ailleurs, si ce dernier souhaite faire entrer des investisseurs, l’EURL est simplement transformée en SARL.

Le mot de la fin

Les entreprises unipersonnelles (SASU ou EURL) sont les meilleurs statuts pour acheter et revendre des biens immobiliers. Ils offrent une liberté de gestion au marchand de biens tout en limitant ses responsabilités. Par ailleurs, la fiscalité demeure souple. Enfin, si le marchand souhaite s’associer, il est facile de transformer une EURL en SARL ou une SASU en SAS.