Comment créer une SCI ? Les étapes

Rédiger et signer les statuts

Afin de comprendre comment créer une sci, il convient tout d’abord de s’intéresser à la rédaction de ses statuts juridiques. Les statuts d’une SCI ou Société Civile Immobilière doivent contenir des mentions obligatoires ainsi que des clauses relatives à son objet social. La rédaction doit être effectuée par acte notarié ou par acte sous seing privé. L’acte notarié est obligatoire si un bien entraînant une publicité foncière fait l’objet d’un apport. 

Selon l’article 1835 du Code civil, les clauses obligatoires qui doivent figurer dans les statuts sont :

• Le siège social ;
• La forme juridique de la société ;
• Le capital social ;
• L’objet social : il vise à définir le champ d’action des dirigeants et leur périmètre d’intervention ;
• Les apports des associés : il est conseillé de nommer un commissaire aux apports si un ou plusieurs associés optent pour un apport en nature. Dans ce cas, le rapport de ce spécialiste doit être joint en annexe des statuts ; 
• La dénomination de l’entreprise ;
• Sa durée de vie : elle est de 99 ans au maximum ;
• Ses modalités de fonctionnement ;

D’autres mentions propres à la SCI et liées à son objet social doivent également figurer dans ce document. C’est le cas :

• Des modalités de quorum et de majorité qui peuvent être appliquées en assemblée générale ;
• Des protocoles concernant la transmission ou la cession ;
• Des règles à suivre en cas de dissolution de la société ;
• Des modalités de révocation, de démission, de nomination des dirigeants et du commissaire aux comptes ;
• D’une mention de variation du capital, si la SCI créée est à capital variable ;
• Des règles concernant le déblocage d’apport en numéraire ou les conditions de versement ;
• De l’objet de ce type d’entreprise qui est de gérer, d’administrer ou d’acquérir par location ou d’une autre manière des biens immobiliers ou des immeubles ;
• Des différentes opérations immobilières, mobilières et financières liées indirectement ou directement à cet objet. C’est grâce à cette mention que le gérant de la société peut accomplir des actes indispensables pour mener à bien son projet. 

Par ailleurs, il est conseillé de préciser dans les statuts la part sociale ainsi que l’identité des associés. Il en est de même pour l’assemblée générale, la gérance ainsi que tous les pouvoirs et les organes de gouvernance de l’entreprise. 

À noter que l’intervention d’un avocat est vivement recommandée dans la rédaction des statuts de la société. 

Après avoir rédigé les statuts, chaque associé doit les signer. Si l’un d’entre eux est absent lors de la procédure, il peut demander à une autre personne de le faire en son nom à l’aide d’une procuration écrite. Les mandataires et les signataires ont également l’obligation de parapher chacune des pages du document. 

L’entreprise est constituée, une fois que les statuts sont paraphés et signés. Si ces derniers ont été rédigés par les associés, ils doivent être enregistrés auprès du SIE ou Service des Impôts des Entreprises. Cependant, si l’acte présente une opération juridique qui doit être enregistrée ou si les statuts ont été rédigés par acte notarié, il n’est pas nécessaire de les enregistrer auprès de ce service. 

Déposer son capital social

Le capital social est formé par les différents apports des associés. Si lors de la création d’autres entreprises, les associés doivent procéder au dépôt des apports en numéraire sur un compte bloqué, ce n’est pas le cas pour une SCI en création.

Un associé peut procéder à des apports :

• De biens communs. Pour que l’apport ne soit pas considéré comme nul, l’associé doit informer son conjoint et en présenter un justificatif rédigé dans l’acte d’apport.
• En nature avec des biens qui ne sont pas de l’argent. Il est conseillé de choisir un commissaire aux apports pour estimer les biens et de faire appel à un notaire une fois l’immatriculation obtenue. En effet, c’est à partir de ce moment que les apports pourront être utilisés par les sociétés.
• En numéraire à travers une certaine somme d’argent. Les associés sont libres de fixer les règles de versement des apports en argent. Pour constituer leur SCI, ils ont le droit de ne débloquer aucun apport en numéraire. 

Aucun certificat de dépôt de fonds n’est requis au cours de la demande d’immatriculation. Toutefois, les associés peuvent d’un commun accord décider de déposer les fonds sur un compte bloqué. Dans ce cas, ils doivent procéder à cette opération avant de signer les statuts. Le dépôt de fonds doit être effectué dans le respect des conditions de versement et de libération citées dans les statuts.

Domicilier sa Société Civile Immobilière

Domicilier une SCI consiste à trouver le siège social le mieux adapté pour qu’elle exerce son activité. Le siège social peut être installé :

• Dans une société de domiciliation commerciale ;
• Dans le local d’une autre entreprise ;
• Au domicile du gérant ;
• Dans la pépinière d’une société ;
• Au domicile d’un associé fondateur.

Déterminant notamment la nationalité et la juridiction compétente de la SCI, la domiciliation est une obligation légale. Elle définit la fiscalité applicable ainsi que les tribunaux compétents en cas de litige. Elle indique également l’adresse administrative et officielle de la société permettant de rester en contact avec l’administration, les partenaires, les clients, les fournisseurs, etc. 

Il est important de choisir correctement le siège social dès le départ, car même s’il est possible de procéder au transfert de domiciliation, cette procédure coûte cher et requiert de suivre différentes formalités. 

Désigner le gérant 

Garantissant le bon fonctionnement de la SCI, le gérant doit être désigné dans le cadre de la création de l’entreprise. Il peut résider en France ou non, être de nationalité étrangère, être un associé ou non de la société. Pour procéder à cette tâche, il est nécessaire de se référer aux dispositions prises concernant les statuts. Les associés peuvent opter pour une cogérance en désignant plusieurs dirigeants. De même, un commissaire aux comptes est nommé si la structure exige une telle démarche. 

Le dirigeant peut être une personne morale ou physique. Avec le commissaire aux comptes, il est tenu de fournir des documents obligatoires pour compléter le dossier d’immatriculation :

• Le commissaire aux comptes doit présenter une pièce justificative montrant qu’il est bien inscrit au registre officiel des commissaires aux comptes. Une lettre d’acceptation de ses fonctions est également exigée. 
• Si le gérant est une personne morale non-membre de la communauté européenne ou non immatriculée dans un registre public, elle doit produire une copie certifiée conforme des statuts en vigueur. Dans le cas contraire, il doit fournir un extrait original Kbis ou un autre document justifiant son existence légale et datant de moins de 3 mois. 
• Si le gérant est une personne physique, il doit être muni d’une attestation de filiation, d’une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et d’une copie d’un justificatif d’identité.

Publier une annonce légale dans un JAL 

Faire paraître une annonce légale dans un JAL est une formalité de publicité indispensable dans le cadre de la création d’une SCI. L’avis doit contenir différentes informations sur cette dernière :

• L’objet social ;
• Le capital social ; 
• La durée de vie ;
• Le siège social ;
• Le nom de la société et son sigle s’il figure dans les statuts ;
• La forme juridique : Société Civile Immobilière ou SCI ;
• L’adresse et l’identité du dirigeant ;
• La ville du Greffe d’immatriculation de l’entreprise ;
• La description de l’apport en nature et le montant de l’apport en numéraire.

Déclarer les bénéficiaires de la société

La déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI est obligatoire. En général, les personnes déclarées sont celles qui ont le droit de vote, qui détiennent plus de 25 % du capital ou qui exercent un contrôle effectif sur l’entreprise. Le dirigeant de la SCI peut être aussi inscrit au RBE ou registre des bénéficiaires effectifs à la place de ces derniers. Cette démarche doit être effectuée 15 jours au plus tard après la demande d’immatriculation. 

Déposer son dossier au CFE 

Le dossier de demande d’immatriculation d’une SCI doit être déposé auprès du CFE compétent. 

Quels sont les documents à fournir pour créer une SCI en validant sa demande d’immatriculation ? Les justificatifs nécessaires sont :

• L’acte de nomination du dirigeant ;
• Un justificatif d’identité des associés non-gérants ;
• Un exemplaire des statuts signés et datés ;
• Les documents produits par le gérant et le commissaire aux comptes ;
• Une attestation de parution de l’annonce légale ;
• Le formulaire M0 Société Civile signé par le dirigeant ;
• Le règlement des frais d’immatriculation ;
• La déclaration des bénéficiaires effectifs ;
• Un justificatif de siège social.

La déclaration d’existence de la SCI

Cette formalité est obligatoire pour la création d’une SCI. Elle consiste à produire un document mentionnant la raison sociale, la forme juridique de l’entreprise, sa durée de vie, sa domiciliation, son objet social et l’identité du dirigeant. La déclaration d’existence doit être réalisée en deux exemplaires à déposer au CFE du Greffe du Tribunal de commerce compétent.