Changement d’adresse de SCI : comment faire ?

Qu’est-ce qu’une SCI et pourquoi changer son adresse ?

La définition de la SCI

La SCI est une Société Civile Immobilière. C’est une personne morale, constituée par statuts par au moins deux personnes physiques, dans le but d’acquérir et d’administrer un ou plusieurs biens immobiliers.

Cette forme juridique est souvent utilisée par les membres d’une même famille pour gérer un patrimoine immobilier familial ou pour investir dans l’immobilier locatif. La SCI facilite la transmission de ce patrimoine que ce soit par donation du vivant ou dans le cadre successoral.

Les associés ne sont bien sûr pas toujours de la même famille, il peut juste s’agir de personnes physiques ayant un intérêt commun. Par exemple, il est très fréquent que des associés professionnels créent une SCI pour acquérir le bâtiment pro au sein duquel ils exercent leur activité.

Comme toute personne morale, la SCI ne peut pas être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) si ses associés ne lui attribuent pas une adresse qui est son siège social. Cette adresse figure sur ses statuts, comme sur tous ses documents administratifs, juridiques, comptables et commerciaux.

Les motifs du changement d’adresse d’une SCI

Souvent, les SCI sont domiciliées chez le gérant. S’il déménage, il est obligé de faire suivre la SCI. Dans ce contexte, le déménagement peut aussi découler de la nomination d’un nouveau gérant.

Dans le cadre d’une SCI qui détient des murs professionnels, il arrive qu’elle soit domiciliée au sein de ces murs. Si l’activité commerciale est déplacée, le siège social de la SCI imitera le mouvement.

Le changement peut également être motivé par des raisons pratiques (accessibilité, réception du courrier, etc.) ou fiscales (taux de Taxe Foncière des Entreprises plus favorable).

Enfin, pour convenances personnelles, les associés de la SCI peuvent choisir de faire appel à une société de domiciliation comme Kandbaz pour y établir leur siège social. Les avantages ne sont pas négligeables :

• adresse prestigieuse offrant une belle vitrine prospère ;
• gestion du courrier ;
• secrétariat téléphonique qui peut être très utile à une SCI qui chapeaute un important parc locatif ;
• l’adresse personnelle n’apparaît plus nulle part, ce qui permet au gérant de ne plus être pollué.

Timing et anticipation : savoir planifier le changement

Le déménagement du siège social d’une SCI ne s’improvise pas en un claquement de doigts. Avant d’entamer les démarches, il est nécessaire d’avoir validé la nouvelle adresse. Effectivement, il n’est pas toujours possible de domicilier le siège social de sa SCI là où on le souhaite (refus du propriétaire, règlement de copropriété contraignant).

La loi impose une procédure d’actualisation ainsi qu’une obligation de prévenir les tiers de cette mobilité. Ces démarches ont des durées d’exécution incompressibles, pour ne pas vous mettre en difficulté (avec la législation, le fisc, la banque, vos locataires, etc.), vous devez en tenir compte.

Le conseil de Kandbaz : établissez un calendrier des tâches avec notamment une liste précise des partenaires à informer du changement.

Comment procéder pour changer l’adresse d’une SCI ? Le guide étape par étape

La convocation d’une assemblée générale extraordinaire (AGE)

Pour former une SCI, il faut être au moins deux. À moins que les statuts constitutifs donnent tous pouvoirs au gérant (ce qui est rarement le cas), la décision de changement d’adresse de la SCI doit être prise à la majorité des voix des associés présents ou représentés. C’est pour cela qu’il est préférable d’éviter un 50/50 dans les parts pour ne pas être en situation de blocage de la moindre décision lorsque les associés sont en conflit.

Les associés de la SCI ont donc l’obligation de se réunir en Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) pour voter le transfert du siège social. À son issue, la délibération est reportée sur un procès-verbal (PV).

La modification des statuts

L’adresse du siège social est obligatoirement mentionnée dans les statuts, un article lui est même consacré. Le changement d’adresse de la SCI nécessite donc une modification statutaire. Les statuts mis à jour doivent être paraphés, datés et signés par chacun des associés.

La publication d’une l’annonce légale

Une annonce légale de changement de siège social doit être publiée dans un journal d’annonces légales.

L’annonce doit mentionner la précédente et la nouvelle adresse du siège social, la dénomination sociale de la SCI, son numéro d’immatriculation au RCS et le montant du capital social.

Bon à savoir : si vous changez de département, vous devrez publier deux annonces, une dans l’ancien ressort et une dans le nouveau.

La déclaration au greffe du tribunal de commerce

Une fois toutes les étapes précédentes accomplies, le dossier de changement d’adresse de votre SCI est prêt à être transmis. Il doit contenir :

• le PV d’AGE ;
• les statuts actualisés ;
• le justificatif de parution de l’annonce légale ;
• un justificatif de jouissance du nouveau local selon la situation d’occupation de la SCI (titre de propriété ou accord du propriétaire + facture, contrat de bail, contrat de domiciliation) ;
• formulaire cerfa M2 de modification de personne morale.

À l’issue de cette procédure, vous recevrez votre nouveau Kbis.

L’information des tiers

Le siège social de la SCI est son adresse officielle, celle à laquelle elle reçoit tous ses courriers. Afin d’éviter un raté, il est essentiel de prévenir tous les partenaires avec lesquels vous interagissez de ce changement :

• administration fiscale ;
• organismes sociaux (même si la SCI n’a pas forcément de lien avec sauf si elle emploi des salariés) ;
• banque (très important surtout en cas de prêts en cours ;
• assurance ;
• locataires ;
• CFE (Centre de Formalités des Entreprises) ;
• etc.

Les outils en ligne et les formulaires nécessaires

Les services gouvernementaux et les plateformes d’assistance

De nombreux services publics peuvent vous aider dans vos démarches de changement du siège social de votre SCI (explications, aide à la préparation du dossier). La plupart sont accessibles en ligne :

• le CFE (Centre de Formalités des Entreprises) ;
• les CCI (Chambre du Commerce et de l’Industrie) et CMA (Chambre des Métiers et de l’Artisanat) ;
• le greffe du tribunal de commerce ;
• les divers réseaux locaux d’accompagnements professionnels à l’échelle communale, départementale ou régionale.

Les formulaires CERFA indispensables

Concernant le changement d’adresse de votre SCI, un seul formulaire est à compléter. Il s’agit du Cerfa n° 11682*07, plus communément appelé formulaire M2. Il est à utiliser pour toutes les modifications réalisées sur une personne morale.

Il est téléchargeable sur le site gouvernemental entreprendre.service-public.fr, ou directement sur le site du CFE.

Le coût du changement d’adresse pour une SCI

Les frais de greffe et d’annonces légales

Ce sont les coûts incompressibles dont vous devrez à minima vous acquitter :

• environ 150 € pour la parution de l’annonce légale, à multiplier par deux si vous êtes dans l’obligation d’en publier deux ;
• environ 200 € pour les frais de greffes du tribunal.

Le conseil de Kandbaz : même si l’écart ne sera jamais énorme, les prix varient d’une juridiction à l’autre. Pour être en mesure de budgétiser vos coûts au plus juste, renseignez-vous en amont.

Coûts cachés et imprévus : les anticiper

Selon la complexité de la modification d’adresse de votre SCI, vous pouvez être dans l’obligation de vous faire accompagner par un professionnel (avocat, conseiller juridique, notaire, expert-comptable, etc.). Sa prestation vous sera facturée entre 500 € et 1000 €.

La mise à jour de l’adresse sur les documents administratifs, juridiques, comptables et commerciaux peut représenter un coût.

Enfin, vous pouvez avoir des frais de déménagement ou de résiliation de bail.

Les meilleures pratiques pour un changement d’adresse sans tracas

La check-list complète pour ne rien oublier

Pour un changement d’adresse de votre SCI serein, vous devez identifier trois phases et vous y consacrer l’une après l’autre.

1 – Avant le changement d’adresse :

• lister toutes les démarches à effectuer ;
• réunir les associés ;
• modifier les statuts.

2 – Pendant le changement d’adresse :

• publier une annonce légale ;
• constituer le dossier et le transmettre aux greffes du tribunal.

3 – Après le changement d’adresse :

• informez l’administration ainsi que vos partenaires ;
• mettez à jour vos documents ;
• si nécessaire, effectuez les changements auprès des fournisseurs d’énergie.

Nos conseils pour un changement d’adresse efficace et rapide

• Préparez-vous bien en amont pour ne rien oublier ;
• commencez les démarches au moins un mois avant la date d’effet souhaitée du changement d’adresse ;
• n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel, vous gagnerez du temps et peut-être finalement de l’argent ;
• planifiez un budget de secours pour les frais annexes imprévus.

Les obligations légales et les conséquences du changement d’adresse

Les obligations légales

Comme nous l’avons vu, elles sont destinées à mettre à jour les fichiers et éviter les problèmes de relation entre la SCI et les tiers après son changement d’adresse :

• publier un avis de modification dans un journal d’annonces légales ;
• déclarer la mutation auprès des greffes du tribunal de commerce ;
• informer ses partenaires ;
• Mettre à jour ses supports de communication.

La mise à jour du SIRET et autres implications légales

Votre siret est le numéro complet d’immatriculation de votre SCI, comme c’est le cas pour toutes les entreprises. Il est composé de 13 chiffres :

• les neuf premiers chiffres sont votre siren, ils sont rattachés à la personne morale ;
• les cinq derniers chiffres sont le code NIC ou code établissement. Ils correspondent à la localisation de la société.

Quand votre SCI déménage, le siren reste identique, mais assez logiquement, le code NIC change. Les cinq derniers chiffres de votre numéro siret sont donc modifiés à chaque fois que vous délocalisez votre SCI.

C’est aussi pour cette raison que vous avez une obligation de mise à jour de tous vos supports puisque l’immatriculation mentionnée dessus est rendue obsolète par un déménagement.

Les conséquences fiscales et administratives à prévoir

Le déménagement du siège social de votre SCI à deux incidences majeures :

• évolution de votre taux de CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) qui est décidé par les communes ;
• changement de juridiction qui implique pour vos démarches ou le règlement de vos litiges, que vous aurez affaire à un tribunal administratif, judiciaire ou de commerce différent.

FAQ : nos réponses à vos questions les plus fréquentes sur le changement d’adresse d’une SCI

Quels sont les impacts du changement d’adresse d’une SCI sur les contrats en cours ?

Les principaux contrats qui lient une SCI avec un tiers sont des baux. Comme l’adresse du siège de la SCI y est forcément notée, la réglementation exigerait qu’il soit rédigé un avenant sur lequel figurerait la nouvelle adresse. Dans les faits, comme cela n’a pas d’incidence sur les modalités de la location, cette mise à jour est très exceptionnellement effectuée.

Comment choisir la nouvelle adresse d’une SCI ?

Le cas de la SCI est différent de celui d’une société commerciale. Il est rare que la SCI soit hébergée dans un local propre. Le plus souvent, elle est domiciliée chez son gérant. Par conséquent, la nouvelle adresse d’une SCI est souvent soit les locaux d’une société de domiciliation, soit une adresse sélectionnée par le gérant pour convenances personnelles.

Quels sont les délais pour valider le changement d’adresse d’une SCI ?

Selon la complexité du dossier et la réactivité des différents intermédiaires, la mise à jour peut prendre de deux à quatre semaines. Si vous êtes dans l’urgence, n’hésitez pas à solliciter l’accompagnement d’un professionnel qui vous fera assurément gagner du temps.

Quelles sont les erreurs à éviter lors du changement d’adresse de ma SCI ?

• Ne pas anticiper les délais d’exécution et s’y prendre trop tard ;
• négliger les formalités administratives ;
• ne pas respecter les délais légaux ;
• ne pas fournir un dossier complet aux greffes ;
• oublier d’informer certains de vos partenaires (d’où l’intérêt de les lister en amont) ;
• omettre la mise à jour de l’adresse sur certains supports.

Quelles sont les formalités à accomplir auprès des autres organismes ?

En plus des démarches décrites ci-dessus, la SCI doit également prévenir les organismes suivants de son changement d’adresse :

• le fisc : si la SCI est assujettie à la taxe foncière ou à la taxe professionnelle, elle doit informer le fisc de son changement d’adresse.
• les banques : la SCI doit avertir ses banques de son changement d’adresse afin que ses relevés de compte et ses courriers soient envoyés à la bonne adresse.
• les fournisseurs : la SCI doit informer ses fournisseurs de son changement d’adresse afin que ses factures et ses livraisons soient envoyées à la bonne adresse.

Dois-je effectuer les mêmes démarches si la nouvelle adresse de ma SCI est dans le même ressort de tribunal de commerce ou pas ?

Oui, les démarches sont les mêmes. La seule différence est que vous devrez publier deux annonces légales : une dans un journal d’annonces légales de l’ancien siège social et une dans un journal d’annonces légales du nouveau siège.