Quelles sont les charges à payer dans une SCI ?

Les frais de création de la SCI

La création d’une société civile immobilière implique la réalisation d’un certain nombre de formalités. Ces démarches administratives engendrent des coûts.

La rédaction des statuts

Les statuts sont des documents importants pour la SCI puisqu’ils régissent son fonctionnement. Ils doivent donc être rédigés minutieusement. Si l’entrepreneur possède des connaissances juridiques solides, il peut rédiger lui-même les statuts par acte sous seing privé. Ce qui permet à la société de réaliser des économies considérables. Sinon, il est recommandé de confier cette tâche à un professionnel du droit. De cette manière, la SCI bénéficie d’une expertise juridique qui garantit la conformité des statuts et optimise son organisation. Le choix de cette solution donne lieu au paiement des honoraires d’avocat ou de notaire dont le montant peut aller jusqu’à des milliers d’euros. Néanmoins, la SCI peut aussi recourir au service d’une plateforme juridique en ligne pour rédiger les statuts. Cette option s’avère moins coûteuse que la prestation d’un avocat. Généralement, les tarifs des legaltechs varient entre 100 et 200 euros.

Le dépôt du capital social

Au moment de monter une SCI, vous devez déposer un capital social auprès d’un établissement bancaire ou d’un notaire. Cette démarche est nécessaire pour obtenir une attestation de dépôt des fonds, un document requis pour l’immatriculation de la société. Le dépôt du capital social peut occasionner des frais selon le dépositaire. Si cette prestation est gratuite auprès d’une banque traditionnelle, elle coûte entre 70 et 100 euros auprès d’une banque en ligne. Si vous déposez votre capital chez un notaire, vous aurez à débourser environ une centaine d’euros.

Les frais d’annonce légale

La création d’une SCI est une information qui intéresse les tiers. C’est la raison pour laquelle il est obligatoire de publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales. Vous aurez donc à payer des frais de publicité dont le montant s’élève à 185 euros HT.

Les frais d’immatriculation

Pour inscrire la SCI dans le Registre du commerce et des sociétés (RCS), il convient de déposer une demande d’immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce. Cette procédure s’accompagne du paiement de certains frais :

• les émoluments du greffe (58,85 euros TTC) ;
• le dépôt d’actes (8,03 euros) ;
• la déclaration des bénéfices effectifs (21,41 euros).

Au total, le montant des frais d’immatriculation s’élève à 88,29 euros.

Les frais de gestion du parc immobilier

L’administration d’un bien immobilier occasionne des coûts. En effet, la SCI est redevable de différents frais afin de gérer son patrimoine immobilier et le maintenir en bon état.

Les dépenses d’entretien et de réparation

En tant que propriétaire du bien immobilier, la SCI est tenue de l’entretenir en vue de pérenniser sa qualité et d’assurer le confort des locataires. Pour ce faire, il est nécessaire d’effectuer des travaux d’entretien et de réparation. Il peut s’agir de :

• travaux de rénovation du bâtiment ;
• la mise aux normes du système électrique ;
• l’amélioration de l’isolation thermique ou phonique ;
• la réparation d’une canalisation défectueuse ;
• le remplacement d’une chaudière ;
• l’installation de nouveaux équipements modernes ;
• etc.

Les primes d’assurance

La loi Alur de 2014 oblige toute société civile immobilière à souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO). Ce contrat offre à minima une garantie Responsabilité civile. Il permet également de couvrir les dommages occasionnés à l’immobilier tels que :

• les dégâts des eaux ;
• l’incendie ;
• les sinistres en cas de catastrophes naturelles ;
• les catastrophes technologiques.

Il est possible de renforcer la protection en souscrivant à des options complémentaires comme :

• une garantie vol et vandalisme ;
• une garantie bris de glace ;
• une garantie loyers impayés ;
• les dégradations occasionnées par les locataires ;
• les pannes de chaudière ;
• une garantie dommages électriques ;
• une garantie protection juridique ;
• etc.

Le coût d’une assurance PNO varie d’un assureur à un autre. Il dépend également de l’étendue de la couverture et des options de garantie choisies.

Outre l’assurance PNO, la SCI doit aussi souscrire une assurance dommage-ouvrage si elle entame des travaux de construction, de rénovation ou d’agrandissement du bâtiment. Ce contrat lui permet de se prémunir contre les vices de construction dans les 10 ans qui suivent l’achèvement des travaux.

Les charges locatives récupérables non remboursées

Ces dépenses correspondent aux frais que la société a déboursés pour le compte du locataire et dont elle n’a pas pu obtenir un remboursement avant la fin de l’année de départ de ce dernier. Elles incluent aussi les loyers impayés ainsi que les réparations locatives que la société a réglées elle-même.

Les indemnités d’éviction et les frais de relogement

Lorsque la SCI souhaite mettre un terme à un bail commercial, elle est tenue de verser une indemnité d’éviction au locataire. Celle-ci se calcule sur la base de :

• la valeur du fonds de commerce ;
• les frais d’acquisition d’un nouveau fonds d’une valeur identique ;
• les droits de mutation ;
• les frais de déménagement et de réinstallation dans un nouveau local ;
• une indemnité de remplacement en cas de perte de clientèle suite à la perte du fonds ;
• une indemnité de licenciement en cas de départ de salariés.

Les frais de gestion

La société civile immobilière peut recruter du personnel pour assurer l’entretien du bâtiment et des parties communes. Elle doit alors payer la rémunération d’un concierge, d’un gardien d’immeuble, d’une femme de ménage ou encore d’un jardinier. Elle peut aussi engager des professionnels qui s’occuperont de la gestion locative du bien. Les honoraires de ces prestataires viennent alors s’ajouter aux différents frais.

Les charges fiscales de la SCI

Société non commerciale, la SCI répond par défaut à un principe de transparence en matière de fiscalité. Elle n’est donc pas imposée en elle-même. Les revenus comme les loyers sont distribués entre les associés selon leur nombre de parts et sont imposés entre leurs mains. Néanmoins, ces derniers peuvent décider de soumettre la société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, les revenus sont taxés à un taux de :

• 15 % pour un montant inférieur à 38 120 euros ;
• 25 % pour un bénéfice supérieur à 38 120 euros.

Les gains distribués entre les associés sont ensuite imposés après un abattement de 40 %.

La TVA

La SCI peut être assujettie à une TVA de 20 % si elle perçoit des revenus locatifs sur des biens meublés et équipés à usage professionnel ou d’habitation. En revanche, elle en est exonérée si le bien loué est à caractère résidentiel.

La cotisation foncière des entreprises (CFE)

Une SCI est redevable d’une CFE sur les biens immobiliers qu’elle possède en France et où elle exerce une activité :

• professionnelle ;
• régulière ;
• non salariée.

Cet impôt concerne seulement les locaux qui lui servent de siège social ou de bureaux. Il ne s’applique pas aux biens loués à des tiers, sauf si elle en retire un chiffre d’affaires supérieur à 100 000 euros.