SCI : définition et caractéristiques

Société civile immobilière : qu’est-ce que c’est ?

Régie par les articles 1832 et suivants du Code civil, la SCI fait partie des différents types de sociétés civiles disponibles. La SCI est une personne morale visant principalement la réalisation d’objectifs relatifs à l’immobilier. Elle ne doit cependant pas être confondue avec la société civile de placement immobilier ou SCPI. Il s’agit de la solution idéale pour investir à plusieurs et de gérer en commun un bien immobilier qui n’aurait pas pu être réalisé par une personne seule. 

La création d’une SCI permet aux associés de réunir facilement les capitaux et moyens financiers pour augmenter leur capacité financière. L’obtention de financements externes s’effectue beaucoup plus facilement. L’acquisition d’un patrimoine immobilier locatif ou d’un ensemble immobilier devient ainsi plus aisée. La création de la SCI entraîne la dématérialisation du bien permettant à chaque associé de percevoir des parts sociales au prorata de leur apport. La SCI se présente sous différentes sortes, à savoir :

• La SCI d’attribution dont l’objectif est l’acquisition d’un immobilier en vue de le partager entre les associés ;
• La SCI familiale permettant l’organisation de la gestion d’un bien immobilier dont les propriétaires sont plusieurs membres d’une même famille jusqu’au 4ème degré ;
• La SCI de construction-vente (SCCV) dont l’objectif est la construction d’un immeuble en vue de le vendre à une personne tierce. 

L’objet social de la SCI

Différents points caractérisent la société civile immobilière dont son objet social. Ce dernier délimite les champs d’action et désigne les activités principales de la société. En principe, la société ainsi que ses dirigeants ne peuvent pas exercer une activité non prévue dans l’objet social.

Pour que ce dernier soit valable, il doit :

• Être licite : les activités principales doivent être conformes aux dispositions légales. Elles ne doivent pas être contraires aux bonnes mœurs et porter atteinte à l’ordre public. 
• Présenter un caractère civil : l’objectif de ce type de société consiste en l’utilisation et la gestion des biens issus d’un patrimoine immobilier. Cela inclut entre autres l’acquisition immobilière, la construction ou encore le placement immobilier. Ce type de société ne dispose pas ainsi du droit d’exercer une activité commerciale. L’activité d’achat et de revente d’immeubles ne peut pas ainsi figurer dans l’objet social d’une SCI. Cependant, lorsque cette activité est occasionnelle, elle est parfois tolérée.
• Être réalisable : pour que l’objet social soit valide, les activités prévues doivent être possibles. 

Les associés de la SCI

Contrairement à l’EURL et à la SASU, la SCI ne peut être constituée par un associé unique. De ce fait, ce type de société doit être formé par au moins 2 personnes physiques ou morales. Il n’existe aucune limite au nombre d’associés. La société civile immobilière peut ainsi être constituée de plusieurs associés comme des concubins, des époux ou encore des sociétés. Le statut d’associé d’une SCI est ouvert à toute personne majeure capable, sous curatelle avec l’aide de son tuteur ou sous sauvegarde de justice. Les personnes mineures émancipées ou non peuvent aussi détenir des parts dans une SCI. Un mineur non émancipé doit cependant être représenté par un tuteur ou un administrateur légal après autorisation du juge des tutelles. Il faut préciser que les associés ne peuvent être propriétaires des biens immobiliers de la société. Ils détiennent uniquement la valeur des parts sociales sous forme d’apport en nature ou en numéraire. 

En cas de départ d’un associé, il convient de chiffrer la valeur de ses parts sociales avant de la déduire des fonds de la SCI. Les parts peuvent aussi être cédées en vue de maintenir l’équilibre dans la société. Cette action dans ce cas être inscrite sur un acte notarié.

Les apports en capital social dans une SCI

Pour créer une société civile immobilière, les associés doivent réaliser un ou plusieurs apports pour constituer le capital social. Deux types d’apports sont possibles dans une SCI, à savoir : 

• Les apports en numéraire : apports de liquidités dont au moins la moitié doit être libérée au moment de l’immatriculation de la société.
• Les apports en nature : apports de biens meubles ou immobiliers. Dans ce second cas, la rédaction des statuts doit être réalisée par un notaire. Il doit en faire la publicité au bureau des hypothèques. Il faut préciser que les biens immobiliers peuvent être des biens dont la propriété a été transférée à la société en échange de parts sociales. 

À préciser qu’aucun montant minimum ni maximum n’est prévu par la loi concernant le capital social d’une SCI. Par ailleurs, ce dernier peut être fixe ou variable. 

La gérance dans une SCI

La constitue d’une société civile immobilière requiert la nomination d’un ou plusieurs gérants. Ces derniers peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. En principe, le gérant s’occupe des actes de gestion habituelle pour le compte et au nom de la SCI en respectant son objet social. Le gérant est investi pouvoirs assez vastes qui peuvent cependant être limités par certaines clauses dans les statuts, selon les souhaits des associés. En règle générale, lorsque les pouvoirs du gérant ou des co-gérants dépassent les actes courants de gestion de la SCI, une autorisation préalable par une assemblée générale des associées est indispensable. Par exemple, la vente ou l’achat des biens immobiliers par seulement le gérant pour le compte de la SCI est proscrit. 

Dans le cas où la société est dirigée par plusieurs gérants, chaque co-gérant dispose des mêmes pouvoirs en l’absence de clauses statutaires particulières. Dans le cas contraire, chaque co-gérant peut se voir attribuer des pouvoirs particuliers par les statuts. Cela permet d’éviter la superposition de leurs fonctions.

La fiscalité de la SCI

En principe, une SCI est assujettie à l’impôt sur le revenu. Les bénéfices imposables sont ainsi répartis proportionnellement à la participation des associés dans le capital social. Par ailleurs, cela implique la soumission au barème de l’impôt sur le revenu sur leur déclaration au titre des revenus fonciers. Toutefois, une SCI peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, l’amortissement ainsi que les frais d’acquisition du bien immobilier peuvent être déduits des recettes de la société. Pour des recettes équivalentes, le revenu net taxable d’une SCI à l’IS sera plus faible que celui d’une SCI imposée à l’IR. En outre, les associés n’auront à verser l’impôt sur le revenu que pendant l’année où ils se reversent les bénéfices. Il faut toutefois préciser qu’une SCI à l’IR jouit du régime fiscal des plus-values applicable à la détention d’immobilier en direct.