SCI et LMNP : Est ce compatible ?

SCI et LMNP : définition

La société civile immobilière est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes de s’associer dans un projet immobilier pour en tirer profit. Elle concerne notamment la mise en location d’un bien immobilier en vue de percevoir des loyers au titre de revenus fonciers. Elle représente également une alternative intéressante à la SARL de famille pour constituer un patrimoine immobilier et le transmettre aux héritiers sous forme de parts sociales.

Quant au statut de LMNP, il désigne un dispositif fiscal qui permet de mener une activité de location meublée à titre non professionnel. L’immeuble mis en location peut :

• servir d’habitation (appartement, studio, résidence médicalisée, etc.) ;
• être à usage touristique de façon ponctuelle ou saisonnière ;
• être une résidence d’affaires.

Pour prétendre au régime de LMNP, il faut remplir l’une des conditions suivantes :

• les gains encaissés de la location n’excèdent pas 23 000 euros ;
• les profits issus de cette activité ne dépassent pas la moitié des revenus du foyer fiscal.

Faire de la LMNP en SCI : ce que dit la loi

Selon la loi, la SCI a pour obligation d’avoir un objet civil. Elle ne peut donc pas exercer une activité de nature commerciale. Pourtant, la location meublée, qu’elle soit professionnelle ou non, est considérée comme telle. D’autant plus que l’administration fiscale taxe les revenus locatifs obtenus grâce à cette activité au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui exclut la LMNP du régime de la SCI. La fiscalité de cette dernière consiste plutôt à imposer les profits tirés de la location vide d’un bien immobilier au titre des revenus fonciers. Il est ainsi clair que d’un point de vue fiscal et règlementaire, il n’est pas possible de combiner le statut de la SCI avec celui de la LMNP.

Néanmoins, la loi fait preuve de souplesse en prévoyant des exceptions. Elle donne la possibilité de cumuler les deux statuts sous certaines conditions particulières.

Dans la réalité, vous pouvez faire de la location meublée non professionnelle dans une SCI dès lors que :

• Vous exercez cette activité à titre occasionnel et qu’elle ne constitue pas la principale source de revenus de la SCI. Dans ce cas, la location du bien immobilier meublé s’effectue sur de courtes périodes (jours fériés, week-end, vacances).
• Les recettes perçues de la LMNP n’excèdent pas 10 % du chiffre d’affaires annuel de la SCI.

Les conséquences fiscales du cumul de la LMNP et de la SCI

L’exercice d’une activité de location meublée peut impacter la fiscalité de la SCI. En principe, cette forme de société relève du régime fiscal des sociétés de personnes qui impose les résultats à l’impôt sur le revenu (IR). Mais selon la situation, elle peut perdre les avantages de ce régime et doit se soumettre à une fiscalité plus lourde qu’exige le régime de l’impôt sur les sociétés.

En effet, la SCI peut être assujettie à l’IR ou à l’IS selon deux cas de figure :

• les revenus de la LMNP sont inférieurs à 10 % du chiffre d’affaires total de la SCI ;
• les recettes de la LMNP dépassent ce seuil.

Dans le premier cas, la SCI reste soumise à l’IR. Vous conservez donc les avantages liés à ce régime qui s’avère plus intéressant que l’IS lorsque le chiffre d’affaires est peu important. De même, vous profitez des atouts du statut LMNP :

• Vous pouvez vous passer de la tenue de comptabilité.
• Vous bénéficiez d’un amortissement fiscal sur les travaux réalisés sur le bien immobilier et les achats d’équipements.
• Vous avez droit à un abattement pour durée de détention sur la plus-value immobilière.
• Vous jouissez d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
• Vous payez moins d’impôts sur les plus-values en cas de revente du bien.

Dans le cas où les revenus issus de la location meublée dépassent les seuils préconisés, l’administration considère que la SCI exerce cette activité de manière habituelle. En conséquence, elle est requalifiée en location meublée professionnelle. De ce fait, elle bascule impérativement au régime de l’IS. Vous risquez alors de payer des impôts plus importants, soit 28 % pour un chiffre d’affaires inférieur à 500 000 euros et 31 % pour un chiffre d’affaires au-delà de ce montant. De plus, les recettes de la location meublée sont doublement imposées : d’abord au niveau de la SCI puis sur les dividendes des associés. En même temps, vous êtes soumis à l’obligation de tenir une comptabilité qui est applicable à toutes les entreprises commerciales. Par ailleurs, vous perdez les avantages du régime du système des plus-values immobilières des particuliers pour passer à celui des plus-values des professionnels qui est moins avantageux.

Toutefois, le basculement à l’IS n’est pas dénué d’avantages. Ce passage vous permet de :

• déduire fiscalement la rémunération du dirigeant, les droits d’enregistrement ainsi que les frais de notaire lors de l’acquisition d’un immeuble ;
• réduire la base imposable en amortissant fiscalement les biens immobiliers ;
• imputer un déficit sur l’ensemble des revenus de la société.

En somme, le statut LMNP est compatible avec une structure SCI tant que la location meublée demeure une activité complémentaire exercée à titre occasionnel. Avant de lancer votre projet d’investissement locatif, prenez le temps d’étudier les conséquences de ce cumul.