Quel bail pour la location de bureau ?

Le bail professionnel

Le bail professionnel convient pour l’exercice d’une activité professionnelle civile. Il ne peut donc être utilisé pour l’exploitation d’une activité commerciale, agricole ou artisanale. Ce type de bail est spécifiquement adapté pour les professions libérales (médecins, avocats, experts-comptables, architectes, etc).

Le bail professionnel est signé pour une durée de six ans minimum. En général, le bailleur préfère maintenir cette durée pour pouvoir renégocier un nouveau loyer. Mais il est possible de convenir une durée plus longue si le bailleur souhaite sécuriser son loyer sur le long terme. Dans ce cas, il convient de mentionner explicitement la durée de location dans le contrat. Notez que pour une durée supérieure à 12 ans, la rédaction du bail doit être confiée à un notaire.

Le bail professionnel est résiliable à tout moment en respectant un préavis de six mois. De même, chaque contractant dispose d’un délai de six mois avant l’expiration du bail pour notifier l’autre partie de sa volonté de ne pas renouveler le contrat. Le cas échéant, le bail sera reconduit tacitement.

Toutefois, le bail professionnel est plus souple que le bail commercial. Il accorde une totale liberté contractuelle. Autrement dit, le bailleur est libre de choisir le contenu de son contrat.

Le bail commercial

Le bail commercial concerne les activités commerciales et artisanales. Mais il peut également être utilisé pour une profession libérale si le bailleur est d’accord.

Le bail commercial a l’avantage d’offrir une grande stabilité. Il est en effet prévu pour une durée de 9 ans minimum. À l’issue de cette période, le bail est reconduit automatiquement.

Concernant le loyer, son montant est révisé tous les trois ans minimum. Le bailleur peut demander son augmentation en le plafonnant en fonction de l’indice Insee du coût de la construction. Néanmoins, si le local a un usage exclusif de bureau, le montant du loyer n’est plus plafonné lors du renouvellement du contrat de bail. La valeur locative est alors fixée au prix de location moyen des bureaux comparables.

Un autre point intéressant avec ce type de bail, c’est l’application de la propriété commerciale. Ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’un bail professionnel. En théorie, la propriété commerciale donne au locataire un droit à une indemnité d’éviction dans le cas où le bailleur refuse le renouvellement du bail. Cette compensation financière couvre notamment les frais de déménagement, le transfert du fonds de commerce, le pas de porte, etc. L’indemnité à payer au locataire étant coûteuse, ce type de bail offre donc une meilleure stabilité au locataire d’un bureau puisqu’il se sera compliqué d’exiger son départ.

Le bail commercial est résiliable dans les cas suivants :

• à l’issue de chaque période triennale,
• le bailleur et le locataire souhaitent tous les deux mettre fin au contrat,
• défaut de paiement du loyer,
• l’un des contractants ne remplit pas ses obligations.

Le bail de courte durée

Le bail de courte durée ou bail dérogatoire est conclu pour trois ans maximum. Une telle durée est avantageuse pour un locataire qui ne souhaite pas s’engager sur le long terme. Ce type de bail convient bien aux professionnels en début d’activité puisqu’il permet de minimiser les risques en cas d’échec. Du côté du bailleur, il donne assez de temps pour en savoir plus sur le locataire avant de conclure un bail sur le long terme.

Cependant, le bail de courte durée ne donne aucun droit au locataire de maintenir le local à son échéance. En effet, le contrat est résilié automatiquement à l’issue de la période de trois ans, sans possibilité de le renouveler. Cependant, si le locataire souhaite rester sur le lieu, le contrat de location de bureau devient ipso facto un bail commercial.

Pour ce qui est du montant du loyer, il est fixé librement par les parties. De même, ces dernières peuvent décider ou non de l’indexer sur l’indice Insee du coût de construction.

Le bail mixte

Le bail mixte est un contrat de location qui permet d’utiliser un local à la fois comme bureau et habitation. Ce type de contrat est particulièrement prisé par les prestataires de service et les professionnels libéraux.

Le bail mixte est stipulé pour une période de :

• six ans minimum si le bailleur est une personne morale,
• trois ans minimum si le bailleur est une personne physique.

À l’échéance de la durée du bail mixte, le locataire peut demander le renouvellement du contrat. Le bailleur, quant à lui, est tenu d’accepter cette demande, mais peut proposer une révision du loyer. Mais s’il souhaite reprendre son logement, il doit en informer le locataire six mois avant l’expiration du bail. Sinon, le bail mixte est reconduit tacitement pour la même durée et le même loyer en cas de silence des parties.

Par ailleurs, le locataire peut mettre fin à tout moment un contrat de bail mixte en respectant un préavis de trois mois. Le bailleur, en revanche, ne peut le résilier de manière anticipée.

Le coworking

Dernièrement, beaucoup de professionnels se ruent vers les espaces de travail partagés. On parle de coworking, un contrat de colocation de bureau. Il s’agit d’un bail professionnel contracté par un bailleur avec plusieurs entrepreneurs. Ces derniers se trouvent alors sur un même lieu de travail tout en gardant leur indépendant. Si chacun a son propre bureau ; les espaces communs et les salles de réunion sont partagés avec les autres locataires.

Le coworking attire plus les indépendants et les startups. En effet, il est apprécié pour sa grande flexibilité. La location de bureau peut durer un mois ou plusieurs années. De plus, il est très économique. Le bureau est déjà équipé, donc il n’y a pas d’investissement à faire en achat de matériel. Le locataire n’a pas non plus besoin de se soucier de la consommation d’eau et d’électricité puisque c’est déjà inclue dans le loyer.

Enfin, un point important : le coworking est une belle occasion d’élargir son réseau professionnel.