Domiciliation d’une SCI : le guide complet

Le siège social d’une SCI : l’essentiel à savoir

Domicilier une SCI c’est lui attribuer une adresse légale qui sera son siège social.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est une personne morale à vocation patrimoniale, avec au moins deux associés. Elle est souvent formée dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier dont on tirera des profits en le louant. Elle peut en détenir plusieurs.

Qu’est-ce qu’un siège social pour une SCI ?

Un siège social est l’adresse administrative de la société. Cette adresse devra figurer sur l’ensemble des éléments constitutifs de la structure que ce soit les statuts, le cerfa, les procès-verbaux d’assemblée générale, etc. Mais elle devra également être mentionnée sur tous les documents commerciaux : carte de visite, facture, devis, tampon encreur, papier à en-tête, etc.

L’importance de la domiciliation pour une SCI

La domiciliation d’une SCI est importante parce qu’elle est obligatoire. Sans attribution d’une adresse, il vous sera impossible de l’immatriculer. Ce n’est pas une raison pour bâcler la procédure. En effet, même pour une SCI, le choix de la domiciliation peut se révéler stratégique :

• en tant qu’adresse légale, elle est l’image de votre société ;
• c’est là que l’administration et vos partenaires prendront contact avec vous (elle vous permet donc entre autres de recevoir d’importants courriers officiels) ;
• votre localisation détermine par ailleurs votre taux de CFE (Taxe Foncière des Entreprises) qui varie d’une commune à l’autre.

Quelles sont les solutions de domiciliation pour une SCI ?

Plusieurs possibilités s’offrent à vous :

• installation de la société à votre domicile ;
• installation de la société à l’aide d’un bail commercial ou professionnel ;
• domiciliation de la société auprès d’une société spécialisée.

La domiciliation au domicile du gérant : avantages et limites

Établir une société à son domicile, peu importe sa forme juridique, présente presque autant d’avantages que d’inconvénients.

Kandbaz vous en propose un rapide point de vue :

• Avantages : vous vous dispensez d’une majorité de frais, tels que les loyers lors de son installation dans un local commercial ou professionnel, vous avez la possibilité de faire prendre en charge une partie des frais d’occupation par votre société, voire de lui faire payer un loyer, mais uniquement dans la mesure où cela colle avec l’objet social de la SCI et surtout avec sa dimension civile ou commerciale, en fonction de votre cas.
• Inconvénients : vous serez contraints de diffuser, largement il faut bien se l’avouer, votre adresse personnelle dans la mesure où la société est à votre domicile. Cela veut également dire que vos locataires, qu’ils soient particuliers ou professionnels et peu importe leur nombre, connaîtront votre adresse personnelle. Cela ne pose pas de souci tant que… vos relations se passent bien ! Nous vous laissons seul juge de l’état de ces dernières.
• Inconvénient majeur supplémentaire : votre domicile étant également le siège social de votre SCI, cela signifie que vos créanciers, au premier titre les banques, pourront envoyer les huissiers (par exemple) en cas de difficultés de votre côté.

La domiciliation de votre SCI dans un local professionnel

Il pourrait sembler étrange qu’une SCI, qui n’a qu’une vocation de détention d’un patrimoine immobilier, ait à prendre à bail un local pour sa propre activité.

Il n’y a aucun intérêt à domicilier la SCI à l’adresse du bien qu’elle possède puisqu’il est loué à un ou plusieurs tiers.

En revanche, il est fréquent qu’une SCI soit constituée pour l’acquisition d’un bâtiment professionnel dans lequel les associés exercent leur activité. Dans ce cas, il n’est pas illogique que la SCI soit domiciliée au même endroit.

Le conseil de Kandbaz : si vous choisissez cette solution, pensez à indiquer le nom de la SCI, en plus de votre société d’exploitation, sur la boîte aux lettres.

La domiciliation chez une société spécialisée comme Kandbaz

Aussi surprenant que cela puisse paraître, c’est une solution pleine de bon sens. Et cela est moins rare que vous puissiez bien le croire. En effet, en général, la SCI est créée pour regrouper un patrimoine entre plusieurs individus, mais également pour faire un « écran » avec les locataires, afin d’éviter toute difficulté.

Quoi de mieux qu’un Centre d’Affaires pour ne pas diffuser votre adresse personnelle ?

Mieux, vous bénéficierez d’une adresse prestigieuse, comme les Champs Élysées ou la Rue de la Paix afin de parfaire l’habillage de cette dernière. Pratique, non ?

Bon à savoir : même si la gestion d’une SCI est assez simplifiée, chez Kandbaz, vous avez accès à une assistance administrative, juridique et comptable.

Choisir la bonne forme de domiciliation pour votre SCI, entre domicile privé et société de domiciliation : que privilégier ?

La domiciliation d’une SCI au domicile de l’un des associés est assez fréquente. Gros avantage, elle est totalement gratuite. L’intérêt d’opter pour un contrat de domiciliation est de séparer la SCI de votre vie privée et de bénéficier de l’aura véhiculée par une belle adresse.

Les démarches administratives pour la domiciliation d’une SCI

En faisant le choix de la domiciliation commerciale, vous faites également le choix de la simplicité. En effet, il vous faudra uniquement produire une copie du contrat de domiciliation commerciale aux greffes du tribunal de commerce pour justifier de l’existence réelle de l’adresse.

Le conseil de Kandbaz : vérifier la présence du numéro d’agrément préfectoral sur le contrat de domiciliation qui vous sera fourni. Ce numéro est obligatoire depuis 2009. Depuis 2012, il est devenu obligatoire de l’indiquer sur l’ensemble des contrats de domiciliation commerciale. Le greffe du tribunal de commerce veillera tout particulièrement à sa présente.

Kandbaz, membre du groupe KANDBAZ bénéficie tout naturellement de cet agrément préfectoral et nous veillons à ce que nos partenaires l’aient également, afin que vous puissiez évoluer dans une atmosphère de confiance.

Les procédures à suivre pour une première domiciliation

1. Choisir la solution la plus adaptée à votre situation, en pesant le pour et le contre.
2. Rédiger les statuts constitutifs sur lesquels est mentionnée l’adresse du siège social.
3. Publier une annonce légale dans un JAL (Journal d’Annonces Légales).
4. Déposer votre dossier aux greffes du tribunal de commerce pour obtenir l’immatriculation de votre SCI.

Les étapes pour transférer le siège social d’une SCI

Comme votre SCI est constituée d’au moins deux associés, la décision de déménager le siège social doit être prise d’un commun accord (sauf si les statuts constitutifs donnent les pleins pouvoirs au gérant, ou si l’un des associés est majoritaire). Quoiqu’il en soit, vous devez organiser une assemblée générale extraordinaire pour acter sur le sujet. À l’issue de cette AG, vous rédigez un procès-verbal qui mentionne cette décision de transfert du siège social. Il est signé par tous les associés.

La procédure est ensuite la même que pour une première domiciliation :

• modification des statuts avec la nouvelle adresse ;
• publication d’une annonce légale ;
• dépôt du dossier aux greffes du tribunal de commerce.

Une fois que votre dossier est traité, vous obtenez un nouvel extrait Kbis.

Bon à savoir : un changement d’adresse n’impacte pas votre numéro siren (9 premiers chiffres de votre immatriculation) puisqu’il correspond à l’identité administrative de votre SCI. En revanche, le code NIC, ou code établissement (5 derniers chiffres de votre siret) représente votre localisation et sera donc modifié.

Les documents nécessaires et où les déposer

Les documents nécessaires à la domiciliation de votre SCI, ou à sa mutation, sont à déposer aux greffes du tribunal de commerce. Le dossier doit comporter :

• les statuts constitutifs pour une première immatriculation ou les statuts modifiés pour un changement d’adresse ;
• le justificatif d’identité des associés ;
• le PV de l’assemblée générale extraordinaire pour un déménagement ;
• la preuve de la publication de votre annonce dans un JAL ;
• le chèque de paiement des frais de greffes ;
• le formulaire cerfa M0 téléchargeable sur le site du Centre de Formalités des Entreprises.

Vous devez également fournir un justificatif de jouissance du local qui diffère selon les cas :

• un titre de propriété (taxe foncière) + une attestation de domiciliation si vous êtes propriétaire ;
• si vous êtes locataire, votre bail personnel + l’accord écrit de votre propriétaire + une copie de sa carte d’identité ;
• si vous êtes dans un local professionnel, une copie de votre bail commercial ;
• si vous utilisez les services d’une société de domiciliation, le contrat de domiciliation suffit.

Les avantages d’une domiciliation bien choisie

Même pour votre SCI, qui n’a pas d’activité commerciale à proprement parler, le choix de la domiciliation est important.

L’impact sur l’image de votre société

Une adresse, c’est une vitrine. Selon vos objectifs à moyen ou long terme, cela peut être crucial. Une adresse prestigieuse véhicule une image de sérieux et de réussite. Par exemple, elle sera gage de crédibilité face à une banque ou à des investisseurs quand vous serez à la recherche d’un financement pour des travaux ou l’acquisition d’un autre bien. Si de nombreuses SCI sont familiales, c’est loin d’être toujours le cas. L’image de marque peut aussi se révéler très utile au moment d’attirer de nouveaux associés.

La confidentialité et la protection de votre vie privée

Pour une SCI, c’est quand même l’argument massue en faveur d’une domiciliation externe à son domicile. Même si la domiciliation de la SCI dans l’habitation du gérant est la plus répandue, ce n’est pas forcément la plus judicieuse.

Effectivement, vous prenez le risque de voir les aléas liés à la SCI envahir votre cocon familial. Rappelons que tous les partenaires de la SCI sont informés de l’adresse de son siège social, et donc de votre adresse personnelle si vous avez eu la bonne idée de la domicilier chez vous. Ainsi, vous n’êtes par exemple pas à l’abri de recevoir un recommandé désagréable ou la visite impromptue d’un locataire mécontent.

Les fournisseurs de services de domiciliation comme Kandbaz

Comment choisir le bon prestataire ? Les critères essentiels

Une SCI n’est pas une société commerciale comme les autres et sa gestion est quand même simplifiée. Pour autant, vous pourriez avoir besoin de services annexes. Donc, outre la qualité de l’adresse, nous vous conseillons d’être attentif aux services proposés par votre domiciliataire.

Ils varient selon les prestataires. Chez Kandbaz, par exemple, nous avons à cœur de vous faciliter la vie au maximum. Vous avez accès à une large palette de services :

• domiciliation toujours à une adresse prestigieuse sélectionnée avec le plus grand soin ;
• gestion de votre courrier (réception, conservation, réexpédition, scan) :
• gestion de votre téléphonie, dont les flux peuvent être importants si votre SCI administre un parc locatif étendu ;
• assistance administrative, juridique et comptable. Les conseils de nos experts vous seront bien utiles au moment de déclarer vos revenus locatifs, de distinguer ce qui relève du régime LMP (loueur meublé professionnel) ou pas, de générer du crédit d’impôt, de connaître votre éligibilité à d’éventuelles subventions, etc. ;
• location de bureau et de salle de réunion, par exemple pour organiser une AG.

Les pièges à éviter lors de la sélection d’un service de domiciliation

Selon nous, ils sont à l’ordre de trois :

1. ne comparer qu’un prix sans le ramener à la prestation associée ;
2. ne pas être vigilant sur la flexibilité du contrat de domiciliation et vos possibilités de retrait ;
3. faire affaire avec une société qui n’est pas accréditée pour cette activité de domiciliation d’entreprise.

Le conseil de Kandbaz : avant de vous engager, vérifiez toujours la présence du numéro d’agrément sur le contrat proposé. Délivré par la préfecture, il est le seul garant de la légalité de la société de domiciliation (vous gagnerez du temps et de l’argent !).

Notre FAQ, pour lever toutes vos interrogations sur la domiciliation de SCI

Peut-on domicilier une SCI chez soi ?

Le gérant de la SCI peut effectivement la domicilier chez lui, à condition d’avoir les accords nécessaires (du propriétaire s’il est locataire ou hébergé à titre gratuit, du syndic de copropriété s’il habite un logement collectif).

Quels sont les coûts associés à la domiciliation d’une SCI ?

Ils varient selon le mode de domiciliation que vous avez choisi :

• la domiciliation chez soi est la solution la plus économique, car elle ne nécessite aucuns frais de location de bureau ou de domiciliation commerciale ;
• la domiciliation dans un local professionnel vous coûtera le prix du loyer ou de la mensualité de crédit s’il s’agit d’une acquisition + les frais d’entretien + les abonnements divers (électricité, internet, eau, etc.) ;
• la domiciliation auprès d’une société de domiciliation représente un abonnement mensuel, de quelques dizaines à quelques centaines d’euros, qui dépend de l’adresse de localisation et des services annexes dont vous auriez l’utilité. Son coût de revient est forcément moins important que celui d’un bail commercial.

Quel impact a la domiciliation sur les impôts et taxes d’une SCI ?

L’objet de la SCI est de détenir et d’exploiter des biens immobiliers. Chacun de ces biens est soumis à la taxe foncière, mais elle dépend de l’adresse des biens et non pas de celle du siège social de la SCI. Le montant de ces taxes foncières ne sera donc pas impacté.

Il en est de même pour l’imposition liée aux revenus du patrimoine qui ne dépend pas de la localisation de la SCI, mais de la fiscalité nationale.

En revanche, comme toute société, la SCI est assujettie à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) qui est calculée par rapport à la valeur locative du siège social. Son taux est déterminé par chaque commune. Si le siège social de la SCI est déplacé dans une autre ville, cela impactera automatiquement le taux de CFE.

Cela peut être un critère important au moment de choisir une société de domiciliation. Vous serez peut-être étonné d’apprendre que la CFE prélevée à Paris est inférieure à celle de la moyenne nationale.

Quelles sont les conséquences d’un changement de domiciliation ?

• Nous l’avons vu, la procédure de transfert entraîne un changement de votre siret (composé des 14 chiffres de votre immatriculation totale). Par conséquent, vous devez mettre à jour tous les documents sur lesquels il figure (bail, carnet de quittances, factures, vitrine internet si vous en avez une, etc.).
• Vous avez l’obligation d’informer tous vos partenaires de votre changement d’adresse (locataires, administration fiscale, fournisseurs d’énergie, banque, etc.).
• Votre taux de CFE sera modifié (à la hausse ou à la baisse) si vous changez de commune.

Quel est le délai pour changer sa domiciliation ?

Vous disposez de 30 jours pour signaler un déménagement. Le délai de traitement de votre demande est d’environ 3 semaines après le dépôt d’un dossier complet.

Le conseil de Kandbaz : assurez-vous que votre dossier contient tous les éléments demandés afin d’éviter les allers-retours avec l’administration et un allongement du temps de traitement.

Combien coûte un changement d’adresse pour une SCI ?

Tout dépend de votre autonomie dans les démarches. Si vous rédigez vous-même vos nouveaux statuts et que vous ne faites pas appel à un professionnel pour gérer le changement d’adresse de votre SCI, vous aurez des frais minimaux de :

• publication de l’annonce légale environ 150 € ;
• frais de greffes, 200 € à 300 € selon que vous changiez de département ou non.

Quel justificatif de domicile pour une SCI ?

En fonction de votre lieu de domiciliation ;

• au domicile personnel : bail ou facture au nom du gérant (eau, électricité, gaz, etc.) + justificatif d’identité du gérant + attestation de domiciliation ;
• dans un local professionnel : bail commercial ;
• dans une société de domiciliation : contrat de domiciliation.

Quels sont les avantages de la domiciliation SCI ?

La domiciliation SCI présente plusieurs avantages, notamment :

• avoir une adresse officielle pour la SCI ;
• faciliter les démarches administratives ;
• recevoir les courriers officiels ;
• donner une image plus professionnelle à la SCI.