Peut on louer un bureau à sa SCI ?

Les conditions pour louer un bureau à sa SCI chez soi

Louer une partie de son domicile à sa société pour en faire un bureau est une pratique courante dans toutes les formes juridiques et la SCI n’y échappe pas. Toutefois, pour que ce montage puisse être mis en place, quelques conditions doivent être respectées :

• Le domicile doit être celui du représentant légal de la SCI, autrement dit le gérant ou alors d’un associé. Il constitue sa résidence principale.
• L’espace loué à la société doit être aménagé de sorte qu’il soit adapté à l’exercice de l’activité de la SCI. Cela peut être une chambre, une pièce inoccupée, etc.
• Un bail de location doit être établi entre le gérant et la SCI. Celui-ci doit mentionner toutes les informations concernant le bien : la description des biens loués (y compris les meubles), la surface occupée, le montant du loyer ainsi que la durée de la location.
• Des quittances de loyers doivent être établies au nom de la SCI.

Attention, le loyer fixé doit être en cohérence avec le prix du marché. Par ailleurs, il doit correspondre réellement à la surface occupée par l’activité.

Bon à savoir : la société civile immobilière doit déclarer au service des impôts des entreprises (SIE) dont elle dépend la surface réellement occupée. Cette information permet de calculer la cotisation foncière des entreprises (CFE) due par la SCI.

Occupation provisoire ou permanente

S’il n’existe aucune disposition législative ou contractuelle qui interdit la domiciliation de la SCI au domicile du gérant ou d’un associé, celle-ci peut être définitive. Toutefois, le domiciliataire doit informer son bailleur (s’il est locataire de son logement) ou le syndic de copropriété (s’il vit en copropriété) par lettre recommandée avec accusé de réception de son intention d’utiliser son domicile comme l’adresse du siège social de sa SCI. À noter qu’il s’agit d’une simple lettre d’information et non d’une demande d’autorisation.

En revanche, s’il y a des dispositions contractuelles (contrat de bail ou règlement de copropriété), la domiciliation reste ossible, mais elle est limitée à cinq (5) ans. Dans ce cas, la SCI doit procéder à un transfert de siège social dans un délai de trois (3) mois avant l’expiration de la date butoir.

Louer un bureau à sa SCI si l’on est propriétaire d’un local dédié

Si le gérant ou un associé possède un local commercial à son nom, ou s’il est associé dans une société commerciale possédant des bureaux, il a tout à fait la possibilité de louer un bureau à sa SCI. Dans ce cas, la signature d’un bail commercial s’impose. Ce dernier est régi par le régime des baux commerciaux.

• Le contrat est rédigé par écrit, de préférence par un notaire ou un avocat afin de le sécuriser.
• La destination du bail commercial doit être indiquée clairement dans le contrat.

En principe, le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf (9) ans avec une possibilité de résiliation tous les trois ans. Toutefois, il est possible de prévoir une durée plus courte (bail de courte durée ou bail dérogatoire). Bien entendu, cette pratique n’est pas favorable pour la SC.

Bon à savoir : il est possible de revoir le loyer tous les trois (3). L’augmentation est plafonnée et ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction.

Les avantages de la location de bureau à sa SCI

Louer un bureau à sa SCI présente de nombreux avantages, autant pour le gérant ou l’associé que pour la société civile immobilière.

D’abord, le paiement des loyers n’est pas soumis à un délai particulier. La SCI peut en effet passer au règlement lorsque sa trésorerie le permet sans risque d’expulsion comme cela aurait été le cas avec un bailleur inconnu. Les retards de loyers seront simplement inscrits dans le compte courant d’associé.

Par ailleurs, si le gérant ou l’associé bailleur bénéficie de l’ARE, les loyers qu’il perçoit n’impactent pas son montant.

Enfin, les loyers perçus constituent un complément de revenus pour l’associé ou le gérant bailleur.

Location de bureau à sa SCI : les conséquences fiscales

Cette solution a un impact fiscal sur la société civile et le bailleur.

La fiscalité du loueur

Les loyers perçus sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont inscrits dans la déclaration d’impôt et sont également soumis à la CSG (contribution sociale généralisée), à la CRDS (contribution pour le remboursement de la dette sociale) et aux prélèvements sociaux.

Si le montant des revenus fonciers n’excède pas 15 000 € par an, l’associé ou gérant bénéficie du régime micro-foncier. Un abattement de 30 % est alors appliqué sur le revenu brut. Autrement dit, il est uniquement imposable sur 70 % de ses revenus.

Bon à savoir : le revenu brut foncier annuel comprend les charges pour l’entretien du local.

La fiscalité de la société civile immobilière

Si la SCI est imposée à l’impôt sur les sociétés, le loyer est une charge déductible du résultat imposable. Autrement dit, il diminue le bénéfice imposable à l’IS. Toutefois, il faut tenir compte du fait que le résultat d’une SCI nouvellement créée peut être minime. Ce qui veut dire que l’avantage fiscal risque de l’être également.

En revanche, le montant de la cotisation foncière des entreprises augmente puisque celui-ci est calculé sur la surface réellement occupée pour l’exercice de l’activité.

Pour la société civile immobilière imposée à l’impôt sur le revenu (pour rappel, la SCI est imposée de plein droit à l’impôt sur le revenu), elle n’est pas imposée sur ses résultats. Ce sont ses associés qui sont redevables de l’IR sur la quote-part de résultat qui lui revient. De ce fait, les loyers payés n’ont aucune incidence sur la fiscalité de la société.